La certificazione energetica degli edifici orami è diventata un gran dilemma per tutti. Prima la mancata redazione del documento rendeva nullo l’atto di compravendita di un immobile, adesso non più. Rimane sempre un documento obbligatorio, ma in questo caso che fare?
Riporto un articolo del segretario dellVPPI di Verona dotto Gianluigi Soardi, preso dall’ UPPI (Unione Italiana piccoli proprietari) che chiarisce un po’ la questione.
Le preoccupazioni, e perplessità, i dubbi dei nostri associati, dopo l’entrata in vigore, lo scorso 27 marzo, del Decreto Ministrale 37/2008 sull’obbligo della certificazione degli impianti, hanno fatto sì che il centralino telefonico della nostra sede fosse, nonostante le due linee attualmente attivate, costantemente occupato.
Cosa dobbiamo fare? é la domanda d’obbligo.
Fra tutte le notizie, le precisazioni del Ministero dello Sviluppo Economico, il contrastante parere dei tecnici, le risposte del Consiglio Nazionale del Notariato che giornalmente i quotidiani pubblicano, cerchiamo capire cosa, il proprietario di un alloggio, deve fare stipulando un nuovo contratto di locazione e cosa per quelli in corso. Intanto cominciamo ad effettuare alcune precisazioni. Quali proprietari siamo Interessati da due provvedimenti:
- il Decreto Ministeriale n. 37 del 22 gennaio 2008 entrato in vigore il 27 marzo scorso che riguarda la sicurezza degli impianti.
- il Decreto Legislativo del 29 dicembre 2008 di attuazione della Direttiva 2002/91 CE che, per quanto normalmente riguarda i piccoli proprietari, sarà applicabile con il1 luglio 2009 inerente la qualificazione/certificazione energetica nella quale verrà, fra l’altro, indicato il consumo necessario per il riscaldamento di un appartamento.
Il D.M. 37/08 all’art. 13 impone la consegna all’utilizzatore (cioè chi abita o usa l’immobile) di una documentazione simile a quella prevista per la compravendita, qualificando come “necessari all’uso” i documenti amministrativi, tecnici e i libretti d’uso e di manutenzione. Chi non vi adempie é soggetto a una sanzione da € 1.000,00 a € 10.000,00 (art. 15 dei D.M.). Con questa disposizione si intende tutelare l’incolumità di coloro che utilizzano il bene immobile.
Le precisazioni dell’Ufficio Legislativo del Ministero dello Sviluppo Economico non sembrano fornire indicazioni univoche sugli obblighi dei proprietari. I chiarimenti del 26 marzo scorso affermano che tra proprietario ed inquilino opera la possibilità di deroga alla allegazione dei documenti. Guglielmo Saporito, in un articolo del Sole 24 ore del 27 marzo scorso, a commento di detta dichiarazione, afferma “I contratti di locazione (comodato, abitazione, ecc) potranno dunque elencare la documentazione senza allegarla, ma non potranno contenere rinuncia o differimenti. L’unico caso in cui è possibile non allegare la documentazione è quello in cui la documentazione di conformità o corrispondenza, sia il costo dell’esecuzione dei lavori”.
Il videoforum sulla “Sicurezza impianti” organizzato da “il Sole 24 ore” in collaborazione con Il Consiglio Nazionale del Notariato ha dato delle risposte ai vari quesiti posti. Alla domanda “Per gli affitti come ci si deve comportare?” la risposta é stata: “Il Ministero ha chiarito che il locatore deve garantire la conformità degli impianti e consegnare la certificazione; però è anche possibile che locatore e conduttore si accordino nel senso di stabilire che la locazione abbia a oggetto un fabbricato non a norma e che il locatore non consegni all’inquilino alcuna certificazione”. Prestiamo allora In considerazione, sulla scorta di quanto sopra, due casi pratici.
1 STIPULAZIONE DI UN NUOVO CONTRATTO DI LOCAZIONE Il proprietario potrebbe avere due possibilità.
a) Consegnare l’immobile con tutti gli impianti a norma e certificati. La certificazione deve riguardare: l’impianto elettrico, di riscaldamento (se l’impianto è autonomo), delle tubature dell’acqua, delle condutture del gas, dell’antenna televisiva, della canna fumaria, dell’impianto citofonico, e, se presenti, dell’impianto di antifurto e condizionamento (art 1 del D.M. 37/2008). In presenza di vecchi impianti la certificazione viene sostituita da un “certificato di rispondenza” che attesti la conformità di essi alle norme in vigore quando furono realizzati. La certificazione o la rispondenza devono essere redatte da tecnici abilitati e su apposita modulistica. In possesso di tutta la documentazione il proprietario può decidere di consegnare copia di conduttore o semplicemente dichiarare, nel contratto di locazione, di esserne in possesso. Ma tutto ciò, ai proprietario, quanto costa?
b) Consegnare l’immobile con gli impianti non certificati dichiarandolo nei contratto di locazione. Dichiarazione che potrebbe essere così formulata: “il locatore dichiara di non essere in possesso della certificazione/rispondenza degli impianti alle norme di legge e il conduttore ne prende atto accettando l’immobile nello stato di fatto in cui si trova”. Con molti dubbi sulla sua validità potrebbe essere aggiunto “manlevando il locatore da ogni responsabilità ai riguardo”.
Il locatore ha però pur sempre delle responsabilità come meglio specifi¬cate nella successiva ipotesi.
2_ CONTRATTO DI LOCAZIONE IN CORSO
Per i contratti di locazione Il corso il decreto 22 gennaio 2008 nulla precisa. l’articolo 1 - ambito di applicazione - recita: “il presente decreto si applica agli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla destinazione d’uso, collocati all’interno degli stessi e delle relative pertinenze”. All’articolo 13 documentazione - recita “I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto conservano la documentazione ammirativa e tecnica nonché il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell’immobile, a qualsiasi titolo, la consegna all’avente causa ….Copia della stessa documentazione é consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, immobile”. Secondo il Codice Civile (art. 1575 - obbligazioni principali dei locatore). “li locatore deve:
consegnare al conduttore la cosa locata in buon stato di manutenzione.
2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto (il D.M. 37/2008 precisa che i documenti che certificano la rispondenza degli impianti sono necessari all’uso).
3) garantire il pacifico godimento durante la locazione”
il locatore risponde altresì per i vizi che espongono a serio pericolo la salute del conduttore e dei suoi familiari (art. 1580 C.C.)
A fronte dei a richiesta di un conduttore della rispondenza dell’impianto a gas o della canna fumaria dell’impianto di riscaldamento può il locatore affermare di non essere in grado di lamina perché l’impianto non é a norma? In caso di malore dei conduttore, per non pensare a qualcosa di più grave, a seguito di una fuga di gas o di presenza di ossido di carbonio per il mancato funzionamento della canna fumaria la responsabilità del locatore sarebbe chiara con l’aggravante di essere a conoscenza della non conformità dell’impianto. Riteniamo che la normativa sulla sicurezza impianti abbia messo seriamente i proprietari di fronte alle loro responsabilità di locatori. Responsabilità che hanno sempre avuta ma anche sempre sottovalutata. Ora, di fronte ad una precisa normativa, è necessaria una seria riflessione. Presto torneremo sull’argomento per aggiornamenti e approfondimenti,
(tratto da “UPPI PAVIA” n. 3/4 - Marzo/Aprile 2008)
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